V následujícím textu si vysvětlíme základní pojmy a principy týkající se procesu povolování staveb pro bydlení a rodinnou rekreaci, kam patří i stavba rodinného domu či “chaty”. Dozvíte se jak poznat, zda se jedná o stavební pozemek, jak žádat o stavební povolení pro rodinný dům a chatu, co znamená, je-li stavba prováděná svépomocí, či jak je nově řešena kolaudace.

Územní plán

Kromě informace, kde je možné stavět objekty pro bydlení, se v územním plánu můžete dozvědět např. max. výšku, podlažnost, zastavitelnost pozemku, max./min. velikost stavební parcely, min. podíl zeleně na každém stavebním pozemku, apod. 

Územní plán může stanovit, že na pozemcích se bude moci stavět až bude zpracována územní studie (často stanoveno pro rozsáhlé zastavitelné plochy, území, ve kterém jsou významné hodnoty území, blízkost neslučitelných funkcí, složité podmínky pro infrastrukturu, které je třeba prověřit podrobněji, než umožňuje územního plán) nebo regulační plán, který závazně určuje architekturu stavby, i vč. např. barevného řešení (v případě zpracovaného regulačního plánu není třeba vést územní řízení). Může také předepisovat povinnost uzavřít s ostatními vlastníky dohodu o parcelaci. Může obsahovat závazné stanovení etap zástavby, tzn. některé pozemky lze zastavět až po využití pozemků jiných (tedy přestože máte stavební pozemek, nelze na něm prozatím stavět). 

Můžete se pokusit žádat o změnu územního plánu. Pokud k tomuto záměru nemáte zajištěnou většinovou podporu v zastupitelstvu obce, zastavte své konání, nemá žádný smysl. Pokud ji máte, vydejte se na úřad územního plánování (obec s rozšířenou působností), kde tento úřad zpravidla tvoří samostatný odbor stavebního úřadu a zjistěte jejich názor. Teprve pakliže vám i zde potvrdí, že by změna mohla být průchozí, má smysl se o změnu územního plánu pokoušet. 

Pokud jste pořídili pozemek jako zastavitelný a změna územního plánu plánovanou výstavbu omezuje nebo znemožňuje, máte právo žádat obec, za splnění několika podmínek, o náhradu vzniklé újmy. Základní podmínka: od chvíle, kdy se pozemek stal zastavitelným, neuplynulo více než 5 let.

Pokud pro danou lokalitu územní plán není zpracován, stavební úřad posuzuje stavební záměr z hlediska souladu cílů územního plánování dle § 18 a 19 Stavebního zákona.

Koupě stavebního pozemku

Pokud kupujete stavební pozemek potřebujete vědět nejen jestli je územní plánem určen k zastavění, ale také zda neprobíhá (neplánuje se změna), která jeho zastavitelnost omezuje. Tuto informaci zjistíte na úřadu územního plánování. Jako sekundární zdroj lze využít úřední desku obce, kterou má obec povinně mít i na svém webu. 

Pozn. Pozemek v CHKO. Pokud se dle územního plánu pozemek nachází v zastavěném území nebo na zastavitelných plochách, je velká šance, že se zde proces nezadrhne, protože zařazení pozemku už bylo odsouhlaseno orgánem ochrany přírody. Územní plán ovšem nemusí odrážet všechny skutečnosti a aktuální situaci. Některá případná omezení územní plán neobsahuje. Povolování staveb, může být prováděno pouze s ohledem na zachování: významných krajinných prvků, zvláště chráněných území, kulturních dominant krajiny, harmonického měřítka a vztahů v krajině. K umisťování a povolování staveb, jakož i k jiným činnostem, které by mohly snížit nebo pozměnit krajinný ráz, je nezbytný souhlas orgánu ochrany přírody. Na území I.  (často i II.) zóny CHKO je navíc umisťování a povolování nových staveb zcela zakázáno.

CHKO má zpracované dokumenty Preventivní hodnocení krajinného rázu. Ty mj. obsahují rozčlenění území dle shodných znaků a stanovují ochranná pásma, obsahují tzv. kategorizaci sídel, která rozčleňuje obce do skupin dle míry zachovaných urbanistických hodnot. Správa CHKO, jako příslušný orgán ochrany přírody, používá jako podklad pro rozhodování právě studii preventivního hodnocení krajinného rázu. Vydává ke stavebním činnostem závazná stanoviska, která tvoří podklad pro následné rozhodování stavebního úřadu. Obsahem stanoviska je buď souhlas k vydání povolujícího rozhodnutí v navazujícím stavebním řízení, případně souhlas vázaný na stanovené podmínky, nebo nesouhlas k vydání takového rozhodnutí.

Jak vypadají obecné podmínky výstavby v CHKO můžete zjistit např. zde.

Odstraňování stavby

Vlastník stavby je povinen ohlásit stavebnímu úřadu záměr stavbu odstranit a vyžádat si souhlas k odstranění stavby. O odstranění stavby není třeba žádat, pokud se jedná o stavební záměr uvedený v § 103 stavebního zákona (pokud by tato stavba obsahovala azbest, je nutno o souhlas žádat). Jsou-li předmětem odstranění terénní úpravy, je nutno uvést jejich hloubku příp. výšku a výměru včetně řešení odtokových poměrů.

Ohlášení záměru se podává u stavebního úřadu, který stavbu povolil, a to na příslušném formuláři, který je uveden v příloze č. 15 k vyhlášce č. 503/2006 Sb..

Pokud je ohlášení úplné a jsou splněny podmínky pro udělení souhlasu, vydá stavební úřad souhlas s odstraněním stavby do 30 dnů ode dne podání ohlášení. (Lhůta je však pořádková a je nutno vyčkat až žadatel písemný souhlas obdrží. Ten nabývá právních účinků dnem doručení vlastníkovi tzn., že vznikne právo stavbu odstranit. )

Jestli však stavební úřad dojde k závěru, že souhlas s odstraněním stavby udělit nelze, nebo pokud je třeba stanovit podmínky pro odstranění stavby, rozhodne stavební úřad usnesením, že ohlášený záměr projedná ve správním řízení.

Je-li k odstranění stavby nezbytné i použití sousedního pozemku, je nutno doložit dohodu s jeho majitelem. Jestliže k uzavření dohody nedojde, musí stavební úřad projednat odstranění stavby ve správním řízení v rámci kterého projedná a dořeší i vstup na sousední pozemek.

Projektová dokumentace

Pro získání závazného stanoviska od jakéhokoliv úřadu je potřeba projektová dokumentace v odpovídajícím stupni pro územní (stavební) řízení. 

Pozn. Existují různé stupně projektové dokumentace, které se liší zejména svým rozsahem a podrobností. Kromě zmíněné dokumentace pro územní či stavební řízení, se typicky jedná o tzv. prováděcí dokumentaci (dle které “se skutečně staví”) a dokumentaci skutečného provedení, kde jsou označeny změny dokončené stavby oproti prováděcí dokumentaci. U menších staveb typu novostavby rodinného domu jsou v případě kvalitně zpracovaného projektu pro stavební řízení změny u dalších stupňů minimální.  Stavební zákon za stavbu považuje také změnu dokončené stavby, kam patří: nástavba, kterou se stavba zvyšuje; přístavba, kterou se stavba rozšiřuje; stavební úprava, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby (do této kategorie rovněž spadá zateplení pláště budovy). V těchto případech je potřeba projektová dokumentace na změnu dokončené stavby. 

Stavební zákon mj. požaduje i po projektantovi působit v součinnosti jak s příslušnými orgány územního plánování, tak i dotčenými orgány. Je tedy povinností projektanta příslušný záměr konzultovat již v průběhu zpracování dokumentace s dotčenými orgány, aby jejich zásadní požadavky a připomínky mohly být zapracovány, a při vydávání „konečného“ závazného stanoviska zbytečně nedocházelo k zásadním rozporům a novým požadavkům od dotčených orgánů, příp. vydání negativního stanoviska. Projektant také odpovídá za koordinaci požadavků vyplývajících ze závazných stanovisek jednotlivých dotčených orgánů.

Proces povolování staveb – stavební povolení

Zvládnutí tohoto procesu mnohdy přináší více komplikací než výstavba samotná. Úřady mají žádost vyřizovat bez zbytečného odkladu a rozhodnutí vydat do lhůty 60 (příp. 90) dnů. V drtivé většinou to úřady nestihnou, častými důvody jsou např. že: do lhůty se nezapočítává čas potřebný pro získání závazného stanoviska, úřad vyzve k doplnění žádosti o další podklady a řízení přeruší, nejednotné posuzování podkladů ze strany úřadů (co na jednom úřadu projde, na druhém nemusí), nedostatečné kapacity úřadů, atd. Představa vyřízení stavebního povolení za 60 dnů je mimo realitu. Pokud to zvládnete dříve než za půl roku, můžete si gratulovat. Většina stavebníků vám řekne, že jim tato fáze v minulosti trvala rok.

V zásadě jde o následující: nejprve potřebujete stavbu “umístit” a následně “povolit”. Rozlišujeme tedy územní řízení o umístění stavby, jehož výsledkem je územní rozhodnutí (další typ územního řízení, se kterým se můžete typicky setkat je např. územní řízení o dělení a scelování pozemků), a dále stavební řízení, jehož výsledkem je stavební povolení.

Nejjednodušší (a nejrychlejší) varianta územního řízení o umístění stavby je tzv. územní souhlas, další (komplikovanější) formy jsou: “zjednodušené územní řízení” a “územní řízení”. Jednodušší (a rychlejší) varianta pro stavební řízení je tzv. ohlášení stavby, komplikovanější formu má žádost o stavební povolení. 

Stavební povolení od 1. 1. 2018

Pro stavby pro bydlení a rodinnou rekreaci (nyní již bez omezení zastavěné plochy) s jedním podzemním podlažím do hloubky 3 m a nejvýše s dvěma nadzemními podlažími a podkrovím stačí zmíněný územní souhlas a ohlášení stavby. 

Územní souhlas lze vydat pouze v případě, pokud je stavební záměr v zastavěném území nebo v zastavitelné ploše (dle územního plánu), poměry v území se záměrem podstatně nemění a záměr nevyžaduje nové nároky na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu. V případě územního souhlasu se nejedná o správní řízení a nelze tedy proti žádosti o vydání územního souhlasu podávat námitky nebo připomínky. Stavebník ovšem musí doložit k oznámení přiložit na výkresu situace podpisy vlastníků sousedních pozemků a staveb. Jsou-li splněny veškeré podmínky, vydá stavební úřad ve lhůtě 30 dnů od podání žádosti územní souhlas a doručí jej písemně žadateli. Doručením územní souhlas nabývá právní moci. Jeho platnost jsou dva roky a tuto dobu nelze prodloužit.

Pozn. Bazén nebo skleník nad 40 m2 vč. souvisejícího technického zařízení na zastavěném stavebním pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci vyžaduje územní souhlas, nevyžaduje se stavební povolení ani ohlášení.

První kontakty s úřady

Obvykle bývá výhodné se nejprve obrátit na starostu (obecní úřad), kde vám “informativně” sdělí, které inženýrské sítě jsou pro část obce, ve které se pozemek kde zamýšlíte stavět nachází vybudovány a které plánovány, a případná omezení pro stavbu.

Bude-li první kontakt s obcí úspěšný, vydejte se na příslušný stavební úřad a úřad územního plánování (Od 1. 1. 2018 byla pravomoc posuzovat soulad stavebních záměrů s územně plánovací dokumentací převedena ze stavebního úřadu na úřad územního plánování. Novela dále ukládá, že dojde-li k vydání nové územně plánovací dokumentace, musí úřad územního plánování ověřit, zda záměr není s novým územním plánem v rozporu). Je dobré mít s sebou alespoň náčrt situace. Zeptejte se úředníků, zda podle jejich názoru může stavba na daném místě být. Vyhnete se tak zbytečným nepříjemnostem. 

Dotčené orgány

Ať už bude forma územního a stavebního řízení jakákoliv, podklady pro rozhodnutí stavebního úřadu budou tvořit i tzv. dotčené orgány, které k vašemu stavebnímu záměru vydávají závazná stanoviska. Např. ochrana přírody a krajiny, ochrana ovzduší, ochrana zemědělského půdního fondu, ochrana lesa, odpadové hospodářství, ochrana veřejného zdraví, památkové péče, doprava, energetika, elektronické komunikace, požární ochrana, bezpečnost práce a další. Množství dotčených orgánů bude záležet především na tom, kde se pozemek nachází.

V případech, kdy je dotčeným orgánem tentýž orgán veřejné správy, což je např. u obcí s rozšířenou působností, statutárních měst nebo krajských úřadů, se nabízí využít tzv. koordinované závazné stanovisko. Pro jeho vydávání je na úřadě tzv. koordinátor. Ten zajišťuje, že si dotčené orgány dokumentaci předávají a každý se vyjadřuje v rámci své působnosti. Pro stavebníka je to zjednodušení v podobě snížení počtu žádostí a příloh (vč. projektové dokumentace) podávaných jednotlivým dotčeným orgánům. Koordinované závazné stanovisko slouží jako podkladem pro vydání „konečného rozhodnutí“ stavebního úřadu. 

Podání žádosti

Namísto dříve podávaných dvou formulářů: “žádost o územní souhlas” a “ohlášení stavby” použijete formulář pro „společné oznámení záměru” (územní souhlas s ohlášením). Ještě předtím, než na úřad doručíte společné oznámení záměru, podáte “žádost o koordinovaného závazné stanovisko” (nově od 1.1.2018). Náležitosti pro podání žádosti o koordinované stanovisko jsou na různých stavebních úřadech různé. Někde jsou uvedeny v samostatném formuláři např. zde. Jiné stavební úřady vám sdělí, např. že žádost můžete podat volnou formou a musí obsahovat vše dle vyhl. č. 499/2006 Sb., příloha 2, a je důležité, aby na koordinované situaci byly podpisy vlastníků sousedních pozemků a staveb. 

Pokud stavební úřad usoudí, že žádost o koordinovaného závazné stanovisko je v pořádku, a na výkresu situace budou podpisy vlastníků sousedních pozemků, vydá koordinované závazné stanovisko. Budete ovšem  potřebovat ještě další jednotlivá závazná stanoviska. A to od těch dotčených orgánů, které nejsou součástí žádného obecního úřadu, např. hygienika, hasičů, báňského úřadu, apod. Teprve následně podáte “společné oznámení záměru”. V případě kladného vyřízení ze strany stavebního úřadu je výsledkem tzv. “společný souhlas”. Ten je platný po dobu dvou let ode dne jeho vydání a jeho platnost nelze prodloužit.

Pokud koordinované závazné stanovisko nelze vydat (jednotlivá závazná stanoviska dotčených orgánů jsou rozporná), znamená to, že nelze dále pokračovat formou územního souhlasu a ohlášením stavby v podobě Společné oznámení záměru. V takovém případě stavební úřad rozhodne usnesením o provedení společného územní a stavební řízení, které vyústí ve stavební povolení.

Toto, jak bylo uvedeno na začátku, se oproti územnímu souhlasu a ohlášení významně liší jak náročností, tak i dobou, než stavební povolení získáte. Např. pokud se stavbou vysloví nesouhlas některý z účastníků řízení a žádá úpravu projektu, odvolacímu orgánu bude rozhodnutí o odvolání trvat min. 60 dní, většinou déle. Stavební povolení tedy v těchto případech získáte mnohem později.

Stavba prováděná svépomocí

Stavební povolení jste získali, čeká vás výstavba.  Ta můžete být realizována buď “svépomocí”, nebo “dodavatelsky” (dodavatelem stavebních prací).

Stavba prováděné svépomocí rovněž znamená i situaci, kdy jednotlivé činnosti provádí osoby, které podnikají na základě řemeslné živnosti. Tyto však nejsou oprávněny k vedení stavby. Investor (= stavebník, objednatel) má povinnost zajistit stavební dozor. Následně může sám pro sebe svépomocí provádět stavby, terénní úpravy, práce uvedené v § 103 a § 104 stavebního zákona. Sem také spadají i stavby pro bydlení a rodinnou rekreaci.

Termínem stavební dozor se rozumí odborný dozor nad prováděním stavby vykonávaný osobou na základě vázané živnosti zvané: „Provádění staveb, jejich změn, a odstraňování.“ Nezaměňovat tedy s pojmem technický dozor, což je volná živnost („Služby v oblasti administrativní správy a služby organizačně hospodářské povahy“), definovaná jako technická činnost, jejímž obsahem je výkon technického dozoru, včetně provádění příslušných záznamů ve stavebních denících, spolupráce s autorským dozorem projektanta a zástupci budoucích uživatelů a provozovatelů staveb a další související činnosti.

Stavební dozor 

Stavební dozor odpovídá spolu se stavebníkem za soulad prostorové polohy stavby s ověřenou dokumentací, za dodržení obecných požadavků na výstavbu a jiných technických předpisů a za dodržení rozhodnutí a jiných opatření vydaných k uskutečnění stavby. Sleduje způsob a postup provádění stavby, vhodnost ukládání a použití stavebních výrobků, materiálů a konstrukcí. Rovněž za vedení stavebního deníku.

Tzv. inženýrská činnost je volná živnost („Poradenská a konzultační činnost, zpracování odborných studií a posudků“). Je definovaná jako poskytování odborné pomoci, posudků, rad, doporučení a stanovisek k zabezpečení přípravy a realizace staveb. Posuzování vlivů připravovaných staveb, jejich změn a změn v jejich užívání, činností a technologií na životní prostředí. Obsahem činnosti není vlastní realizace technických činností, projektování staveb, ani jejich provádění.

Stavby prováděné dodavatelem

Druhou  možností je, že stavba je prováděná dodavatelem (zhotovitelem). Dodavatel může být jen stavební podnikatel na základě vázané živnosti: “Provádění staveb, jejich změn, a odstraňování”. Při její realizaci zabezpečí odborné vedení provádění stavby stavbyvedoucím. Tzn. osobou, která zabezpečí odborné vedení provádění stavby a má pro tuto činnost oprávnění podle autorizačního zákona. Živnostenský list opravňuje podnikatele k provádění všech druhů staveb, nikoliv pouze staveb v oboru jeho kvalifikace či autorizace. Podmínkou je, že odborným vedením provádění staveb je pověřena osoba (stavbyvedoucí), zapsaná ve stavebním deníku. Tato osoba musí být  autorizovaná v příslušném oboru stavby. Dále je dodavatel povinen zabezpečit, aby práce na stavbě, k jejichž provádění je předepsáno zvláštní oprávnění, vykonávaly jen osoby, které jsou držiteli takového oprávnění.

Technický dozor investora je dozor vykonávaný zástupcem stavebníka nad prováděním stavby a ekonomickou stránkou výstavby. Technický dozor  není vybranou činností ve výstavbě podle stavebního zákona a je náplní volné živnosti. Stavbyvedoucí je povinen spolupracovat s touto osobou.

Pozn. Dále existuje tzv. autorský dozor projektanta. Autorský dozor je dohledem projektanta nad postupem další přípravy jako je projektová dokumentace pro provedení stavby i nad prováděním stavby. Autorský dozor projektanta je prováděn na základě smluvního stavu mezi ním a stavebníkem. Toto je řešeno např. u staveb z veřejného rozpočtu.

Kolaudace

Povolení k užívání stavby, lidově zvané kolaudace, od 1. 1. 2018 u staveb pro bydlení a rodinnou rekreaci odpadá. Stavbu nyní může začít užívat bez jakéhokoliv dalšího aktu. Jak je tomu u nás tradicí, nepostupují stavební úřady jednotně. Některé kolaudační souhlas u rodinných domů stavěných svépomocí a povolených dle právní úpravy před 1.1.2018 vyžadují, jiné nikoliv. 

Byly vytvořeny nové formuláře: Ohlášení dokončené stavby a Žádost o přidělení č.p./č.ev., aby bylo obecním úřadem přiděleno číslo popisné (evidenční) a následně proveden vklad do katastru nemovitostí, bez něhož nelze nemovitost použít jako zástavu v případě hypotečního úvěru, apod.

Bez ohledu na zaniklý požadavek kolaudace je třeba si uvědomit, že stavební zákon určité povinnosti ukládá. Např. že stavebník zajistí, aby byly před započetím užívání stavby provedeny a vyhodnoceny zkoušky a měření (§119). A to přesto, že nebude docházet ke kontrole stavebníka ze strany stavebního úřadu.

Výrobek plnící funkci stavby

Stavební zákon byl 2012 zpřesněn ve smyslu, že za stavbu se považuje i „výrobek plnící funkci stavby“. Do této definice stavby “se vejde” v podstatě cokoliv obytného, zejména pak malé montované domky, chatky, nepojízdné karavany, apod. 

Patří sem také tzv. mobilní dům (mobilheim). Jeho mobilita však nespočívá v tom, že vám prodejce sdělí “prodáváme mobilní dům”, přijede jeřáb, dům naloží a odveze. Pro jeho legální umístění je potřeba splnění určitých podmínek. Mobilheim mj. musí: být umístěn na pozemku v souladu s územně plánovací dokumentací, odpovídat architektonickým hodnotám v území, splňovat podmínky mechanické odolnosti a stability, požární bezpečnosti, hygieny a životního prostředí, jako např. min. světlá výška obytné místnosti 2,5 m, plocha alespoň 8 m² pokud mobilheim tvoří jediná místnost, pak alespoň 16 m², šířka chodby minimálně 0,9 m, PENB C, požadavek na záchod a koupelnu (záchod nesmí být přístupný přímo z pobytové místnosti či z obytné místnosti, pokud se jedná o jediný záchod).

Pozemek, který není určen k zástavbě

Chcete-li mít na pozemku, který není určen pro umístění obytné stavby, nějaké zázemí pro občasnou rekreaci, nesmí se jednat o stavbu ani zázemí, která má dlouhodobý charakter (např. když se původně pojízdný karavan na pozemku stane nepojízdným).

Rozdíl mezi termínem „výrobek plnící funkci stavby“ a “karavanem” je jeho mobilita.  Umístění karavanu nespadá pod omezení stanovená stavebním zákonem, stavební povolení na něj nepotřebujete a je možné jej zaparkovat téměř všude, s výjimkou území s určitým stupněm ochrany (NP, CHKO), která mají upravený režim pro motorová vozidla či pohyb osob. Dle Zákona o ochraně přírody a krajiny je mj. pro účely rekreační zakázáno do těchto oblastí vjíždět a setrvávat v nich s motorovými vozidly a obytnými přívěsy mimo silnice a místní komunikace, popř. vyhrazená místa.

Mobilitou ovšem problém “stavební povolení” nekončí.  Pokud totiž před karavan umístíte doplňkové stavební prvky, např. terasu, dlažbu, WC se spodní terénní úpravou, lze jen těžko vyvozovat, že je karavan užíván jako mobilní zařízení. 

Tuto problematiku řešil mnohokrát i Nejvyšší správní soud ČR a právě drobné doprovodné stavební prvky (ze kterých lze dovodit, že majitel nemá v plánu karavan z louky odtáhnout), byly mnohdy důvodem pro uložení povinnosti „odstranění stavby“ a úhrady správní pokuty (desítky tisíc Kč, v závislosti na lokalitě a názoru místní samosprávy).

Vybraná legislativa

Nejen při vyřizování stavebního povolení se vám může hodit informace, kde v legislativě najít jednotlivé definice.

Nemovité věci definuje § 489 občanského zákoníku, dle § 1159 je nemovitostí i jednotka, která zahrnuje byt (nebytový prostor) jako prostorově oddělenou část domu, její vznik upravuje § 1163 až 1169.

Stavební zákon definuje stavební pozemek a stavby v § 2, terénní úpravy v § 3.

Katastrální zákon definuje v § 2 je druhy pozemků a parcel, budovu a drobnou stavbu. V § 3 uvádí, které nemovitosti eviduje, přičemž z ustanovení odst. 1 písm. c) vyplývá, že se neevidují drobné stavby. Od 1. 1. 2014 se do katastru nezapisují rozestavěné stavby.

Občanský zákoník v § 506 definuje součásti stavby a v § 509 uvádí, že součástí nejsou inženýrské sítě, přičemž provozně související stavby a technická zařízení jsou součástí inženýrských sítí. Součástí pozemku jsou dočasné i trvalé porosty. Příslušenství stavby i pozemku definuje § 510.