Příspěvek nemovitosti FAQ (často kladené dotazy) je inspirován vašimi dotazy. Témata vyžadující větší prostor jsou podrobněji zpracována v samostatných příspěvcích a článcích.
Daň z příjmu při prodeji nemovitosti
Případy, kdy nemovitost není a nikdy nebyla zahrnuta do obchodního majetku upravuje u fyzických osob § 4 a § 10 zákona č. 586/1992 Sb. České národní rady o daních z příjmů (ZDP).
Od daně se tedy např. osvobozuje příjem z prodeje rodinného domu a souvisejícího pozemku, nebo bytové jednotky (která nezahrnuje jiný nebytový prostor než garáž, sklep, komoru a související pozemek), pokud:
- Prodávající nemovitost vlastnil 5 let, tzv. časový test, platí pro nemovitosti nabyté nejpozději v roce 2020. Pro nemovitosti nabyté od 1. 1. 2021 je časový test 10 let.
- Časový test se zkracuje o dobu, po kterou byly prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele v případě, že jde o prodej nemovitosti nabyté děděním od zůstavitele, který byl příbuzným v přímé řadě). Doba mezi nabytím a prodejem se nepřerušuje ani pokud v této době došlo k: vypořádání SJM, rozdělení pozemku, vznikly jednotky v domě, vypořádáním podílového spoluvlastnictví k nemovitosti.
- Měl prodávající bydliště v nemovitosti nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem. (Pojem bydliště nelze zaměňovat s pojmy trvalý pobyt, přechodný pobyt, trvalé bydliště či přechodné bydliště.)
- Měl prodávající bydliště v nemovitosti kratší 2 let a získané prostředky použije na uspokojení vlastní bytové potřeby (pokud prostředky vynaložil v době 1 roku před přijetím peněz, nebo do 1 roku následujícím po roce, kdy peníze přijal). Bytová potřeba dle § 15 odst. 3 ZDP musí být uspokojena, nikoliv pouze zvažována, pokud má být splněna podmínka pro osvobození dle § 4 odst. 1 písm. a) ZDP. Povinností prodávajícího je oznámit přijetí kupní ceny správci daně do konce zdaňovacího období, ve kterém k jejímu přijetí došlo.
V případě převodu členských práv (u tzv. družstevního bydlení) je příjem osvobozen v případě ad 1) a ad 4).
Pokud poplatník daně z příjmů fyzických osob obdrží příjem, který je od daně z příjmů fyzických osob osvobozen a je vyšší než 5 000 000 Kč, je povinen oznámit správci daně.
Poznámka: Principiálně platí, že pokud nejste osvobozeni od daně z příjmu při prodeje nemovitosti, bude základ daně (daněný 15% sazbou) tvořit rozdíl “prodejní” ceny a pořizovací ceny navýšené o tzv. uznatelné výdaje. Bez ohledu na jaký typ vlastnictví a druh nemovitosti se jedná. U nemovitosti kterou jste nabyli obdarováním či dědictvím je uznatelným výdajem mj. i cena zjištěná dle Zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ke dni nabytí. Tzn. základ daně bude tvořit opět rozdíl “prodejní” ceny a ceny zjištěné ke dni nabytí navýšené o další uznatelné výdaje.
Uznatelné výdaje
Pro určení daňového základu lze uplatnit uznatelné výdaje (cenu za kterou jste nemovitost prokazatelně nabyli vč. dalších výdajů souvisejících s uskutečněním prodeje s výjimkou výdajů na osobní potřebu poplatníka; k hodnotě vlastní práce se nepřihlíží) dle § 10 odst. 5 ZDP. Pokud některé vybavení, které je obvyklou součástí nemovitosti, jako např. svítidla, vestavěné spotřebiče, nebyly zakoupeny společně s bytem, a můžete nákup prokazatelně doložit, lze jej považovat za součást ceny. Výdajem jsou též částky prokazatelně vynaložené na technické zhodnocení, opravu a údržbu věci (nelze zahrnout opravy a údržbu, související s opotřebením při užívání). Opotřebení užíváním je nutno zvažovat i při rozhodování, zda do výdajů uplatnit technické zhodnocení.
Pokud prodáváte spolu s nemovitostí i movité věci, mohou být ve smlouvě jmenovitě uvedeny a alespoň souhrnně vyčísleny. Příjem z jejich prodeje pak nebude zdaňován, ani se v daňovém přiznání neuvádí, uvede se pouze cena bez movitých věcí. Za movité věci se považují ty, které nejsou pevně spojeny s nemovitostí, tzn. nábytek a zařízení pokud nejsou vestavěné (svítidla a garnýže nejsou movitými věcmi).
Podrobné informace o příjmech osvobozených od daně naleznete zde.
Daň z nabytí nemovitosti
Situace zůstává i po 31. 3. 2016 nadále totožná. Obecně platí, že poplatníkem daně z nabytí nemovitosti je převodce (prodávající) a nabyvatel (kupující) je v roli ručitele (pokud strany smluvně nesjednají jinak). Tento stav bude trvat pravděpodobně do 31. 10. 2016.
Nový stav (od 1. 11. 2016) bude takový, že poplatníkem daně z nabytí nemovitosti bude vždy nabyvatel (kupující) a institut ručení bude zrušen.
Zákon v současné době umožňuje osvobození od daňové povinnosti odvodu daně z nabytí nemovitosti. Jedná se o tyto případy: koupě novostavby (domu i bytu) od developera (první úplatné nabytí) nejpozději 5 let od dokončení stavby, při převodu družstevního podílu do vlastnictví, při bezúplatném nabytí nemovitosti – darováním či děděním. Jak je to v případě “družstevního bytu” najdete v příspěvku Družstevní vlastnictví.
Při bezúplatném nabytí nemusíte podávat daňové přiznání. V ostatních případech daňové přiznání podáte a v něm uvedete zákonné důvody, proč je vaše nemovitost od daně z nabytí nemovitosti osvobozena.
Finanční úřad při podání přiznání obvykle vyžaduje tyto přílohy (postačí prosté kopie): nabývací titul (kupní smlouva, darovací smlouva, dědická smlouva, závěť, rozhodnutí soudu, apod.) a vyrozumění o provedeném vkladu do katastru nemovitostí. Podstatnou změnou od 1. 1. 2014 je, že si poplatník může zvolit, zda podklad pro stanovení základu daně bude cena zjištěná (podle znaleckého posudku, který si nechá zpracovat), nebo směrná hodnota (vychází z cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase při zohledněním druhu, polohy, účelu, stavu, stáří, vybavení a stavebně technických parametrů), kdy se posudek nezpracovává a vyplní přílohy k přiznání, kde uvede přesnou indentifikaci nemovitosti. K tomu vyčíslí daňovém přiznání zálohu ve výši 4 % ze sjednané (kupní) ceny, kterou zaplatí ve lhůtě pro podání daňového přiznání. Správce daně následně na základě doložených údajů vypočte směrnou hodnotu, z ní vypočte srovnávací daňovou hodnotu (75 % směrné hodnoty) a porovnáním se sjednanou cenou stanoví základ daně. Pokud je vyměřená daň stejná jako uhrazená záloha, platební výměr se nedoručuje (a tím je “vše vyřízeno”). Je-li vyměřená daň vyšší než záloha, rozdíl mezi daní a zálohou je splatný ve lhůtě do 30 dnů od doručení platebního výměru (který vám finanční úřad zašle). Kompletní tiskovou zprávu naleznete zde.
Poplatník je povinen podat daňové přiznání nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl proveden vklad práva do katastru nemovitostí. Na tomto odkazu je Databáze tiskopisů finanční správy.
Sněmovna 27. 5. 2020 v prvním kole podpořila vládní návrh na zrušení daně z nabytí nemovitosti. Nejde ovšem o schválení návrhu, pouze o jeho propuštění do dalšího čtení. Daň přináší do rozpočtu ročně kolem 13 mld. Kč.
Daň z nemovitosti
Přiznání k dani z nemovitosti podáváte v případě, pokud jste se v uplynulém kalendářním roce (tzn. v období 1.1. – 31.12 předchozího roku) stali vlastníkem nemovitosti. Podává se prostřednictví formuláře k příslušnému finančnímu úřadu, v jehož územní působnosti se daná nemovitost nachází. Špatný stav budovy, vzhledem ke kterému ji nelze používat neznamená, že za ni není třeba platit daň. Termín pro podání daňového přiznání je konec ledna roku následujícího poté, co jste se stali vlastníkem (pokud jste se tedy stali např. vlastníkem bytu v průběhu roku 2015, termín pro podání přiznání k této dani je 31.1.2016). V následujících letech daňové přiznání k dani z nemovitosti již podávat nemusíte. Stačí, když zaplatíte daň z nemovitosti, a to vždy do 31. května. Daň z nemovitosti je jedna z mála daní, která se platí předem. Tzn. pokud jste daň uhradili např. v lednu 2016, a nemovitost následně prodali např. v létě téhož roku, je tato daň uhrazená za celý rok 2016 a nový majitel tuto daň za rok 2016 již hradit nebude. Pokud byl podán návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, ale nebyl do 31. prosince vyřízen, nemusíte podávat přiznání v lednu, ale v termínu do konce 3. měsíce následujícího po měsíci zápisu.
Je-li poplatníků daně z téhož předmětu daně více (spoluvlastníci), jsou povinni plnit daňovou povinnost společně a nerozdílně. Podá-li daňové přiznání jeden z poplatníků majících vlastnická nebo jiná práva k téže nemovité věci za celou nemovitou věc, považuje se za společného zástupce, pokud si poplatníci nezvolí společného zmocněnce, nebo pokud nepodají samostatně daňová přiznání za své spoluvlastnické podíly.
Dědictví nemovitosti
Od 1. 4. 2014 byla dědická daň zrušena. Dědění (v případě fyzické i právnické osoby) je zatíženo notářským poplatkem za dědické řízení a od daně je osvobozeno.
Darování nemovitosti
Od 1. 1. 2014 byla darovací daň zrušena. Bezúplatné příjmy jsou nově předmětem daně z příjmů právnických a fyzických osob. Darování je od daně osvobozeno a nepodléhá zdanění v případě darování v rámci příbuzenských vztahů. A to jak v linii přímé (převody mezi vnoučaty, dětmi, rodiči a prarodiči), tak i vedlejší, pokud jde o sourozence, strýce, tetu, synovce nebo neteř, manžela, manžela či manželku vašeho dítěte, dítě manžela (nevlastní syn/dcera), rodiče manžela (tchán, tchyně) nebo manžela rodičů (nevlastní otec/matka).
Osvobozeny jsou rovněž příjmy od osoby, se kterou obdarovaný žil nejméně po dobu jednoho roku bezprostředně před získáním daru ve společně hospodařící domácnosti a z tohoto důvodu pečoval o domácnost nebo byl na tuto osobu odkázán výživou.
V ostatních případech je zatíženo daní z příjmu 15 % ze základu daně (hodnoty daru)
Případ, kdy stavba není součástí pozemku
Praktický příklad: Stavba, která není součástí pozemku, je “obklopena” pozemkem – zahradou. Stavbu i zahradu má vlastník č. 1. Pozemek, na kterém je stavba (která není součástí pozemku) umístěna, má vlastník č. 1 v podílovém spoluvlastnictví s vlastníkem č. 2.
Vlastník č. 2 má předkupní právo (o této problematice najdete více informací zde), jeho podílové spoluvlastnictví jej ovšem neopravňuje ke vstupu na zahradu (či do stavby). Vlastník č. 2 má však právo požadovat po vlastníku č. 1 nájemné.
Pokud má vlastník č. 2 v úmyslu vypořádat podílové spoluvlastnictví soudem, měl by předtím nejprve vyzvat vlastníka č.1 k vypořádání podílového spoluvlastnictví určitým způsobem.
Pokud ohledně vypořádání podílového spoluvlastnictví nedojde mezi oběma vlastníky k dohodě a soud by vypořádal podílové spoluvlastnictví dle návrhu vlastníka č. 2 (který by se obrátil na soud), bude mít vlastník č. 2 nárok na úhradu nákladů soudního řízení vlastníkem č. 1. Pokud by soud rozhodl jinak, než navrhoval vlastník č. 2, bude mít nárok na náhradu nákladů vlastník č. 1.
Výpověď nájmu ze strany pronajímatele
A) Nájemní smlouvu uzavřenou na dobu určitou může pronajímatel nájemci vypovědět:
- ze zákonných důvodů (OZ rozlišuje tři stupně intenzity porušení povinností nájemce a s tím související podmínky, za kterých může nájem vypovědět):
- Za drobné (běžné) porušení povinností vyplývající z nájmu (nezaplacení jednoho nájemného, ojedinělé: porušení nočního klidu, znepřístupnění bytu, porušování dobrých mravů, apod.) není ze zákona možnost výpovědi.
- Hrubé porušení povinností vyplývající z nájmu (k tomu lze poznamenat, že prohřešky nájemce se sčítají) umožňuje výpověď s tříměsíční výpovědní dobou, která začne běžet prvním dnem měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď doručena (výpovědi nemusí předcházet žádné upozornění pronajímatele ani výzva ke zjednání nápravy)
- Porušení povinností vyplývající z nájmu zvlášť závažným způsobem, např. nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno. V těchto případech má pronajímatel právo nájem vypovědět (ve výpovědi musí být uvedeno, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti) bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Nájemce ovšem musí mít možnost nápravy závadného chování (protiprávního stavu). Výzva nemusí být písemná, ale musí obsahovat specifikaci (popis) závadného chování. Napraví-li své chování (protiprávní stav) v poskytnuté (přiměřené) době, výpovědní důvod pomine.
- z důvodů uvedených v nájemní smlouvě, zde je na místě uvést, že pokud:
- ve smlouvě chybí možnost “výpovědi některé ze smluvních stran doručenou straně druhé”, tzn. výpověď bez uvedení důvodu, nemůže pronajímatel smlouvu vypovědět bezdůvodně (libovolně dle své vůle),
- je ve smlouvě uvedeno, že může nájem vypovědět bez uvedení důvodu (kdykoliv) pouze pronajímatel, a nájemce nikoliv, mohl by se nájemce u soudu takovéto výpovědi úspěšně bránit
Pozn. Opakované využití smlouvy na dobu určitou bylo před NOZ 2014 zakázáno. V současné úpravě OZ k tomuto není nic uvedeno.
B) Nájemní smlouvu uzavřenou na dobu neurčitou může pronajímatel nájemci vypovědět:
- z důvodů uvedených v ad A1.)
- v případě, že:
- má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno,
- potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni
Z jiných důvodů smlouvu na dobu neurčitou pronajímatel vypovědět nemůže (v mezích zákona je tedy pro něj prakticky jen velmi obtížně vypověditelná).
Pozn. Při převodu vlastnického práva k nemovitosti přechází práva a povinnosti pronajímatele vyplývající z uzavřené nájemní smlouvy (ať už na dobu určitou, či neurčitou) na nového vlastníka.
Podlahová, obytná a užitná plocha
Podrobné info naleznete na stránkách ČKAIT.
Předkupní právo
Z článku Nemovitosti FAQ přesunuto na samostatný článek Předkupní právo.
Stavební povolení
Z článku Nemovitosti FAQ přesunuto na samostatný článek Stavební povolení.
Hypotéka – možnosti
Z článku Nemovitosti FAQ přesunuto na samostatný příspěvek Hypotéka-možnosti.
Chyby při prodeji nemovitosti
Z článku Nemovitosti FAQ přesunuto na samostatný článek Chyby při prodeji nemovitosti.
Příprava nemovitosti na prodej
Z článku Nemovitosti FAQ přesunuto na samostatný příspěvek Příprava nemovitosti na prodej.
Tržní hodnota nemovitosti
Z článku Nemovitosti FAQ přesunuto na samostatný článek Tržní hodnota nemovitosti.
Bezpečná úhrada kupní ceny
Z článku Nemovitosti FAQ přesunuto na samostatný příspěvek Bezpečná úhrada kupní ceny.
Družstevní vlastnictví
Z článku Nemovitosti FAQ přesunuto na samostatný příspěvek Družstevní vlastnictví.
Hodnota a cena
Z článku Nemovitosti FAQ přesunuto na samostatný příspěvek Hodnota a cena.
Triky realitních kanceláří
Z článku Nemovitosti FAQ přesunuto na samostatný článek Triky realitních kanceláří.
PENB
Z článku Nemovitosti FAQ přesunuto na samostatný příspěvek PENB.
Rekonstrukce bytu – prohřešky
Z článku Nemovitosti FAQ přesunuto na samostatný článek Rekonstrukce bytu – prohřešky.
Nemovitosti FAQ
Příspěvek je aktualizován dle vašich nejčastějších dotazů.