Hypotéka – možnosti

Ing. Radek Bučko

Hypotéční úvěr, lidově hypotéka, je druh úvěru, který je zajištěný pomocí zástavního práva k nemovitosti.  Podíváme se podrobněji na druhy hypoték, omezení při jejich poskytování a možnosti prodeje nemovitosti, na které hypotéka vázne.

Hypotéka – druhy

V zásadě lze říci, že hypotéka může být:

  1. účelová
    • standardní – kdy je předem známá nemovitost, kterou kupující hodlá koupit
    • zpětná – kdy kupujíc nejpozději do 12 měsíců po koupi musí doložit nabývací titul a kompletní úhradu kupní ceny z vlastních zdrojů (výpisem z účtu); výše úrokové míry se prakticky neliší od standardní hypotéky
  2. neúčelová (americká hypotéka)
    • je dána zástava hypotéčního úvěru, využití finančních prostředků není vázáno na koupi konkrétní nemovitosti; výše úrokové míry je oproti účelové hypotéce přibližně o jeden procentní bod vyšší

Základní parametry

Hypotéka je tvořena těmito základními parametry: úroková míra, délka fixace úrokové míry a doba splácení. V závislosti na vaší preferenci se zúží možnosti volby úvěrující banky.

Délka fixace je období, po které se nemění výše úrokové míry. Krátkodobou fixaci (1 rok) nabízí jen některé banky, střednědobou prakticky všechny. Dlouhodobé fixace bývají v horizontu 7 – 10 let, jen výjimečně delší.

Již téměř nevyužívaná je float hypotéka s “plovoucí” úrokovou mírou.  Ta je vázaná na PRIBOR (Prague InterBank Offered Rate), tedy úrokovou míru, za kterou jsou si komerční banky ochotny vzájemně půjčit. (PRIBOR se liší v závislosti na délce půjčky  1 den, 7 dní, 14 dní, 1 měsíc, 2 měsíce, 3 měsíce, 6 měsíců, 9 měsíců, 1 rok.) Pro žadatele je float hypotéka výhodná v době, kdy do budoucna předpokládá setrvalý pokles úrokové míry.

Obecně lze konstatovat, že max. doba splácení hypotéčního úvěru je při výpočtech limitovaná rokem, ve kterém žadatel dovrší 70 (event. 75) let věku.

Kromě základních parametrů existují další doprovodné volitelné služby hypotéky. Jedná se např. o: krátkodobý překlenovací úvěr (na překlenutí období mezi pořízením nové nemovitosti a prodejem vaší nemovitost stávající), pojištění schopnosti splácet (dle vámi zvoleného rozsahu může krýt situace, jako jsou: pracovní neschopnost, hospitalizace, invalidita 3. stupně nebo smrt), pojištění schopnosti splácet i při ztrátě zaměstnání (oproti předchozí variantě kryje i případ ztráty zaměstnání), variabilita splátek (odklad splátek, tzn. přerušení splácení), doprovodný spotřebitelský úvěr na dostavbu a rekonstrukci (postupné čerpání na stavební práce na vyšší částku, než je aktuální hodnota zastavené nemovitosti).

Prodej nemovitosti zatížené hypotékou

Prodej nemovitosti zatížené zástavním právem lze v zásadě uskutečnit následovně:

  1. Předčasná splátka celé hypotéky mimo období končící fixace. Předčasně splatíte celou hypotéku s určitou penalizací od vaší úvěrující banky. Kupující získá nemovitost bez zástavního práva.
  2. Převzetí hypotéky kupujícím. Jedná se o prodej nemovitosti i s hypotékou, kterou převezme kupující.
  3. Předčasná splátka celé hypotéky v období končící fixace. Kupující získá nemovitost bez zástavního práva.
  4. Výměna zastavené nemovitosti. Prodávající nadále splácí hypotéční úvěr, ručí ovšem již jinou nemovitostí. Kupující získá nemovitost bez zástavního práva.
  5. Refinancování hypotéky. Pokud banka neumožňuje převzetí hypotéky kupujícím a kupující chce pro financování koupě dané nemovitosti hypotéky využít.

Předčasné a mimořádné splácení hypotéky

Zákon o spotřebitelském úvěru, účinný od 1. 12. 2016 omezuje sankce za předčasné splacení hypotéčního úvěru a stanovil maximální výši poplatků, které banka může za předčasné splacení požadovat. Podmínkou předčasného splacení by měla být doba trvání úvěrové smlouvy min. 2 roky, ovšem podmínky předčasného splácení se neustále vyvíjí. V případě prodeje nemovitosti zatížené hypotéčním úvěrem může poplatek za předčasné splacení od vaší úvěrující banky činit max. 1 % z předčasné splátky, nejvýše však 50 000 Kč. Rovněž v tomto ohledu lze předpokládat posun a možnost jednání o snížení penalizace s úvěrující bankou dle vzniklé situace a následného postupu.

Bez sankčního poplatku lze realizovat: 

  • mimořádnou splátku až do výše 25% úvěru během 1 měsíce před dnem výročí uzavření smlouvy
  • 3 měsíce od doby, kdy vám banka oznámí novou výši úrokové míry (Tzn. jakmile vám skončí fixace, máte lhůtu 3 měsíce na splacení úvěru bez poplatku. Pokud ji nevyužijete, běží dál obnovená smlouva s novou fixací a úrokovou mírou.)
  • v případě těžké životní situace (vaší či manžela či partnera), která povede k výraznému snížení schopnosti splácet, např. dlouhodobá nemoc, invalidita, úmrtí.

Refinancování hypotéky

K výročí data fixace je možné tzv. refinancování úvěru. Prakticky to znamená že lze “přejít” k jiné úvěrující bance. (Máte zmíněnou 3 měsíční lhůtu na splacení úvěru bez sankčního poplatku u vaší stávající úvěrující banky.) 

Refinancování nemusí být vždy možné (viz. dále) či výhodné. Např. pokud máte sjednanou relativně dobrou smlouvu a zároveň se vaše finanční situace zhoršila. Buď v důsledku snížením příjmů nebo zvýšením výdajů. V takovém případě je zde riziko, že vám u jiné banky při refinancování nabídnout horší podmínky, než máte u současné banky a to kvůli vaší snížené úvěruschopnosti. V takové situaci může být výhodnější snažit se úrokovou sazbu refixovat. Refixace je uzavření nových úvěrových podmínek u vaší stávající úvěrující banky. 

Hypotéka v případě podílového spoluvlastnictví

Pokud např vlastníte většinový podíl a ostatní spoluvlastníci budou souhlasit s podepsáním zástavní smlouvy, může tato situace být řešitelná (ručit se bude celou nemovitostí). Nabízí se také řešení dohodou mezi vlastníky, možnost využití směnky, apod.

Hypotéka a stavby pro individuální rekreaci

Hypotéka je možná i pokud se jedná o stavbu s číslem evidenčním (“chatu”). Bude zohledněno, zda se nemovitost nachází v záplavové zemí, jaký je její stavebně technický stav. Podstatné dále bude, zda je právně zajištěn přístup k nemovitosti (přes vlastní pozemek, z veřejné komunikace, nebo zajištěný věcným břemenem).  Pokud ano, max. LTV (Loan to Value – udává poměr výše vámi čerpaného hypotéčního úvěru k hodnotě zástavy dle ocenění provedeného úvěrující bankou převedený na procenta) bývá obvykle okolo 70 – 80 %. Pokud bude nemovitost k celoročnímu užívání, banka může postupovat jako v případě rodinného domu.

Zákaz zcizení a zákaz zatížení

Zákaz zatížení znamená, že souhlasíte s tím, že nemovitost nebude nijak zatížena. Např. zástavním právem (což mj. právě znemožňuje přechod k jiné úvěrující bance bez souhlasu té stávající), věcným břemenem užívání, atd. Lze jej uplatnit v různých variantách, dle toho, jak složité je zákaz vypovědět:

  • smluvní zákaz zatížení nemovitosti bez zápisu do katastru nemovitostí (vzájemně zasmluvněná dohoda, za jejíž nedodržení vás bude sankcionovat)
  • zákaz zatížení nemovitosti zástavním právem bez písemného souhlasu věřitele (k refinancování stačí písemný souhlas stávající banky)
  • zákaz zatížení nemovitosti zástavním právem (při refinancování musí vaše současná banka nejprve podat žádost o výmaz stávajícího zákazu zatížení na katastr nemovitostí a teprve následně je možné v rámci refinancování podat na katastr návrh na vklad zástavního práva od nové úvěrující banky.)

Zákaz zcizení pak v praxi znamená úplný zákaz prodeje nemovitosti zatížené dluhem (převedení vlastnických práv na jinou osobu). 

Zákaz zcizení a zákaz zatížení je tak především pojistka vaší úvěrující banky, abyste jen tak nemohli přejít za lepšími podmínkami ke konkurenci. V první řadě se tedy žádoucí, aby se zákaz zatížení a zákaz zcizení ve vaší úvěrové smlouvě vůbec nevyskytoval.

Potíže se splácením

Zákon o spotřebitelském úvěru také omezuje sankce vůči vám, pokud jste v prodlení se splácením. Banka vám v této situaci smí účtovat pouze:

  • poplatek ve výši účelně vynaložených nákladů, které jí vznikly v souvislosti s prodlením úhrady splátek, pokud by byl poplatek vyšší, považuje se za smluvní pokutu
  • úroky z prodlení pouze do zákonné výše
  • smluvní pokutu do 0,1 % denně z částky po splatnosti (neuplatňuje se na souhrn smluvních pokut uplatněných do okamžiku zesplatnění, pokud jsou tyto pokuty v roce, kdy jste byli v prodlení, nižší než 3000 Kč a pokud tyto smluvní pokuty uplatněné ve vztahu k prodlení s každou jednotlivou splátkou činí max. 500 Kč)

Zároveň platí, že souhrn všech smluvních pokut nesmí přesáhnout polovinu z celkové výše spotřebitelského úvěru a zároveň částku 200 000 Kč.

Pokud máte problém se splácením úvěru, je vhodné tuto skutečnost bez prodlení sdělit bance. Je zde totiž možnost, že banka přistoupí na nový splátkový kalendář. 

Uplatnění zástavního práva a zesplatnění

Uplatnění zástavního práva až po půl roce znamená, že banka může zastavenou nemovitost prodat nejdříve po 6 měsících od doby, kdy vám tento záměr oznámí (nebo ode dne zápisu výkonu zástavního práva do katastru nemovitostí pokud tento zápis nastal až po oznámení). Během této doby můžete realizovat prodej bez účasti banky a prodat nemovitost za vyšší cenu, než kterou dosáhne banka při prodeji v dražbě. Peníze z prodeje je pak třeba využít na splacení hypotéky.

Tzv. zesplatnění úvěru je ukončení úvěrové smlouvy ze strany banky se striktním požadavkem na okamžité doplacení půjčky. V případě, že kvůli vašemu prodlení se splácením banka k tomuto kroku přístoupí, bude se tato splatnost týkat pouze nesplacené jistiny úvěru, a nikoli jeho budoucích nákladů. K zesplatnění nedochází příliš často. Banka k tomuto řešení přistupuje až tehdy, když jsou všechny ostatní možnosti vyčerpány. Banka prohlásí svým rozhodnutím váš dluh za ihned splatný (zesplatní) a vyzve vás  do určitého data (min. měsíc) uhradit zbývající dlužnou částku úvěru. Pokud úvěr nesplatíte v daném termínu, banka jej může vůči vám vymáhat i prostřednictvím třetích osob a svou pohledávku může také dále postoupit 3. straně. Banka může přistoupit k zesplatnění také v případě, pokud se prokáže, že jste v žádosti o úvěr poskytli nepravdivé informace.

Doporučení ČNB: 100 % hypotéka končí

ČNB v červnu 2016 zveřejnila aktuální zprávu o finanční stabilitě 2015/16. V ní se mj. uvádí, že ČR pokračuje v hospodářském růstu a s ním roste i objem úvěrů, které banka poskytuje domácnostem. ČNB hodnotí bankovní trh v ČR jako stabilní, kdy podíl nesplacených hypotéčních úvěrů je velmi nízký a ekonomika ČR je v hospodářském růstu. Je ovšem otázkou, zda tento trend přetrvá. ČNB totiž i přes stabilní ekonomickou situaci nabádá komerční banky k opatrnosti a zpřísnění úvěrových standardů a mj. doporučuje konec 100 % hypoték. ČNB od 1. 10. 2016 zavádí pro nově poskytnuté hypoteční úvěry doporučený limit ve výši max. 95 % LTV (Loan to Value), tedy poměr výše poskytnutého hypotéčního úvěru k (bankou odhadnuté) hodnotě nemovitost.

Otázkou zůstává, zda se brzký konec 100 % hypoték skutečně blíží, resp. jak rychlý bude a jak budou situaci kupující řešit v budoucnu.

I v případech 100 % hypoték se v praxi ne zřídkakdy stává, že hodnota nemovitosti je bankou odhadnuta pouze na 80 – 90 % realizované kupní ceny. Např. kupní smlouva mezi prodávajícím a kupujícím je uzavřena na 3.120.000,- Kč. Ovšem banka nemovitosti ocení pouze na cca 2.650.000,- Kč. Tato disproporce pak bývá v praxi často řešena tak, že hypoteční úvěr je doplněn ještě dalším druhem financování.

Daň z nabytí hradí kupující

Nový stav od 1. 11. 2016 je takový, že poplatníkem daně z nabytí nemovitosti je vždy nabyvatel (kupující) a institut ručení je zrušen. Končí tedy možnost získat od banky hypotéku i na úhradu daně z nabytí nemovitosti, jelikož tato daň mohla být před touto úpravou promítnuta v kupní ceně. Nyní kupující musí počítat s tím, že při pořízení nemovitosti potřebuje další 4 % z vlastních zdrojů (s výjimkou případu, kdy jste od této daně osvobozeni, které naleznete zde.

Doporučení ČNB: další snižování LTV

Další doporučení ohledně snižování limitů je následující: od 1. 4. 2017 max. 90 % LTV.  Zároveň je vydáno doporučení centrální banky, totiž že pouze 15 % nově poskytnutých hypoték se má pohybovat v pásmu 80-90 % LTV. Zbytek nových úvěrů má být pod touto úrovní, tedy s LTV nižším než 80 %. Co to bude znamenat v praxi ukáže čas. ČNB totiž nabádala komerční banky ke zdrženlivosti při poskytování 100 % hypoték již loni. I přesto některé banky dál poskytovaly úvěr až do výše 120 % odhadní ceny zastavované nemovitosti. Je ovšem třeba podotknout, že výše odhadních “cen” bank je oproti skutečně realizovaným cenám často výrazně podhodnocená .

Získání hypotéky za zpřísněných LTV podmínek

Pokud je pro žadatele (za zpřísněných LTV podmínek) hypotéka nedosažitelná, existují ještě další možnosti, jak zajistit financování pořízení nemovitosti. Jednou z nich je dodatečná zástava. Pokud vlastníte (nebo někdo z vašich příbuzných či blízkých) ještě jinou nemovitost kromě té, kterou zamýšlíte pořídit, lze ji rovněž využít k zajištění hypotéčního úvěru a dosáhnout tak na vyšší LTV.

Další z možností řešením této situace je využití dalšího úvěru (např. překlenovací úvěr ze stavebního spoření). Pokud tyto možnosti nemáte, může být východiskem institut ručitele. Opět se nabízí využít někoho z vašich příbuzných. Ručitel vám může pomoci ručením buď přímo v rámci žádosti o hypotéční úvěr, nebo jako žadatel o další úvěr. U ručitelů je zásadní čistý příjem (ideálně ze zaměstnaneckého poměru, ale lze i OSVČ), stávající finanční závazky a věk. Tzn. pokud např. ručitel bude “před důchodem”, může se výrazně zkrátit doba splatnosti úvěru, což znamená podstatné navýšení měsíční splátky. Posuzování úvěrových možností se může u různých banka značně lišit. Bude záležet na tom, kdo bude mít, dle metodiky té které banky, převažující příjem a dle toho banka stanoví max. splatnost úvěru.

Další zpřísnění ČNB: limity DTI a DSTI

ČNB 12.6.2018 zveřejnila aktuální zprávu o finanční stabilitě za uplynulé období 2017/18. Dochází k dalšímu nastavení max. limitů vybraných ukazatelů pro nově poskytnutých úvěrů (netýkají se refinancování stávajících hypoték). Začnou platit od 1. 10. 2018 a týkají se finančních ukazatelů  DTI (Debt to Income), tj. poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu – doporučené omezení na max. hodnotu 9 a poměr ročních průměrných výdajů žadatele o úvěr vyplývajících z jeho celkového zadlužení (tzv. dluhová služba) a jeho ročního čistého příjmu (poměr mezi celkovou výší všech měsíčních splátek a čistým měsíčním příjmem žadatele o úvěr)  ukazatel DSTI (Debt Service to Income) ve výši max.  45 %. Centrální banka dále komerčním bankám doporučuje, aby ukazatelé DTI a DSTI nepřesáhly výše uvedené doporučené hodnoty u více než 5 % objemu nových úvěrů.

Hlavním důvodem nových omezení je, že ČNB není spokojena s růstem cen nemovitostí. Označila, že je trh nemovitostí nadhodnocen o 15% a to především ve větších městech. Jak ČNB dospěla k oněm 15 % , ponechme stranou.

Stejně jako u předchozích omezeních se jedná o doporučení, ovšem žádná banka si proti sobě nechce poslat regulátora v podobě ČNB. Mnoha žadatelům o hypotéční úvěr tak nyní nezbývá nic jiného, než doufat, že banky do budoucna přehodnotí stávající metodiku posuzování příjmů žadatelů o úvěr.

“Koronavirové” uvolnění limitů úvěrových ukazatelů

Bankovní rada ČNB od 1. 4. 2020 zmírňuje doporučení pro  posuzování nových hypoték. Limit ukazatele LTV se zvyšuje na 90 % (z 80 %). 

Úpravy ukazatele LTV se netýkají “investičních” hypoték. Limity ukazatele DSTI se zvyšuje na 50 % (ze 45 %). Dosavadní limit ukazatele DTI (poměr výše dluhu a čistého příjmu žadatele o úvěr) se ruší.

Bankovní rada dnes také rozhodla o odložení projednání Zprávy o finanční stabilitě 2019/2020 o jeden měsíc, a to na 18. června 2020. Důvodem je získání času na lepší kvantifikaci dopadů koronavirové pandemie na domácí finanční sektor. Zpráva bude zveřejněna 8. července.