Po dobu účinnosti zák. č.40/1964 Sb., občanského zákoníku (OZ), měli spoluvlastníci nemovitosti při převodu (prodeji) spoluvlastnického podílu ze zákona předkupní právo. S výjimkou převodu na osobu blízkou. Tento zákoník platil do 31. 12. 2013. Podívejme se blíže, jaký kurz dále nabíral vývoj předkupního práva po novelizacích až do současnosti.

Předkupní právo od 1. 1. 2014

Novela OZ účinná od 1. 1. 2014 zákonné předkupní právo až na výjimky neupravuje. Platí, že spoluvlastník může se svým podílem nakládat dle své vůle. 

Mezi výjimky patří předkupní právo založené smlouvou mezi spoluvlastníky navzájem, nebo situace, které spoluvlastníci nemohli svou vůlí či právním jednáním ovlivnit, např. nabytí podílového spoluvlastnictví pořízením pro případ smrti. Pokud by jeden ze spoluvlastníků zamýšlel svůj podíl převést, mají ostatní spoluvlastníci k jeho podílu zákonné předkupní právo po dobu trvání šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví, ledaže se jedná o převod ve prospěch jiného spoluvlastníka, či manžela, sourozence nebo příbuzného v řadě přímé.

Předkupní právo od 1. 1. 2018 

Nabývá účinnost novela OZ, která mění znění § 1124 a § 1125, kdy dosavadní předkupní právo ke spoluvlastnickému podílu, k němuž bylo spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, se mění tak, že se zavádí obecné (časově neomezené) předkupní právo spoluvlastníků k podílu na nemovitosti. Výjimkou je převod podílu na osobu blízkou (příbuzný v řadě přímé, sourozenec, manžel, partner, sešvagřené osoby, osoby které spolu trvale žijí). Obecné předkupní právo se vztahuje i na převod bezúplatných spoluvlastnických podílů. Smyslem měla být snaha co nejvíce sjednotit vlastnictví do rukou co nejmenšího počtu osob. Tím se měla usnadnit správa a nakládání s nemovitostí.

Spoluvlastník, který převádí (prodává) svůj podíl na nemovitosti, jej musí nejprve nabídnout ostatním spoluvlastníkům (za stejných podmínek, za kterých má v úmyslu podíl převést). Nabídku uplatnit předkupní právo je nutné podat ostatním spoluvlastníkům písemně. Lhůta pro uplatnění předkupního práva činí 3 měsíce od doručení této nabídky. (§ 573 OZ domněnka doby dojití: má se zato, že došlá zásilka odeslaná s využitím provozovatele poštovních služeb došla 3. pracovní den po odeslání, do zahraničí 15.) Během této lhůty mají spoluvlastníci možnost se vyjádřit, že chtějí předkupního práva využít a uhradit kupní cenu. Má-li zájem využít předkupní právo více spoluvlastníků, odkoupí podíl všichni a to v poměru dle jejich spoluvlastnických podílů. Pokud své předkupní právo neuplatní, může být spoluvlastnický podíl převeden. 

Spoluvlastníci se předkupního práva mohou vzdát (i s účinky pro své právní nástupce). Uvedené vzdání se je možné zapsat poznámkou do katastru nemovitostí (jedná-li o nemovitost v katastru zapisovanou). 

Problémy z praxe

Developeři často prodávali parkovací stání a slepní kóje k bytu jako podíl na nebytové jednotce. Co novela způsobila v případě, kdy chcete prodat byt spolu s garážovým stáním či sklepní kóji? Příklad: Jste jediným vlastníkem bytu a chcete jej prodat. K bytu patří rovněž garážové stání, evidované jako podíl k nebytové jednotce. Máte solventního zájemce, který má zájem váš byt koupit. K bytu chce i garážové stání, aby měl kde parkovat. Vy jste ovšem ze zákona povinni nejprve garážové státní nabídnout všem ostatním podílovým spoluvlastníkům. Některý z nich pak projeví zájem o využití předkupního práva k vašemu garážovému stání. Ovšem zájemce o koupi vašeho bytu jej chce pouze za podmínky, že k bytu bude mít (stejně jako vy dosud) i vaše garážové stání, které ovšem dle zákona na něj nemůžete převést, jelikož jej nejprve musíte nabídnout ostatním podílovým spoluvlastníkům. 

Obdobou problému parkovacích stání může být příjezdová komunikace. Developer v rámci etapy výstavby několika rodinných domů převedl příjezdové komunikace do podílového spoluvlastnictví jednotlivých majitelů domů (a nebyl využit institut přídatného spoluvlastnictví). Vy jako majitel nyní chcete rodinný dům prodat. Podíl na příjezdové cestě ovšem opět musíte nejprve nabídnout ostatním podílovým spoluvlastníkům.

V případě porušení předkupního práva se spoluvlastník kterému předkupní právo nebylo nabídnuto může domáhat neplatnosti smlouvy a (nebo) náhrady škody po prodávajícím. Platí obecná promlčecí lhůta 3 roky (od vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí). 

Změny v roce 2020

12. 2. 2020 Poslanecká sněmovna podpořila úpravu Občanského zákoníku, která znamená opětovné zrušení předkupního práva spoluvlastníků k převáděným spoluvlastnickým podílům. Předkupní právo by podle novely bylo znovu omezeno na půl roku od vzniku spoluvlastnictví. Časové omezení by neplatilo ve vztahu k zemědělskému závodu. Nyní předloha míří k posouzení do horní komory Parlamentu.

18. 3. 2020 Senát novelu schválil, předpokládaná účinnost je k 1. 7. 2020. Toto právo bude zachováno pouze pro spoluvlastnictví založené pořízením pro případ smrti s trváním po dobu 6 měsíců od vzniku takového spoluvlastnictví.