Pojďme se blíže podívat na některé základní pojmy vztahující se k oceňování nemovitosti, jejímu prodeji a související daňové povinnosti. Jedná se především o tyto: hodnota a cena, cena obvyklá a cena zjištěná. Usnadní vám to komunikaci na tato témata. Pojem hodnota chápeme ve dvou základních rovinách. Objektivní hodnota spočívá v možnosti její výměny za věc jinou. Jde o směnnou hodnotu, kterou můžeme vyjádřit penězi. Naproti tomu subjektivní hodnota  zohledňuje osobní poměry jejího majitele i jeho vztah k dané věci. Proto je potřeba rozlišovat pojmy hodnota a cena.

Hodnota a cena

Nabízející má svou představu o ceně, za kterou chce prodat a za kolik by ještě byl ochoten prodat. Zájemce má oproti tomu svou představu za kolik chce koupit a kolik by případně byl nejvíce ochoten zaplatit. Pokud jsou jejich představy vzájemně podobné, může dojít k obchodu.

Tržní hodnota nemovitosti funguje na stejném principu. I zde je pohled jak prodávajícího, tak i kupujícího. Nelze ji tedy ztotožňovat s přesným číslem. Už proto, že každý zájemce vnímá nabízenou nemovitost trochu jinak.

Prodávající, s vážným úmyslem nemovitost (v daném časovém horizontu) prodat, má určitou představu o ceně, které by chtěl dosáhnout. Jeho úkolem je tedy najít ochotného kupujícího, který bude mít (nejen) o ceně představu podobnou. Jinak řečeno: tržní hodnotu nemovitosti tvoří určité cenové rozpětí. Spodní hranici tvoří nejnižší částka, za kterou by byl prodávající ještě ochoten prodat. Horní pak maximální suma, kterou by konkrétní zájemce ještě byl ochoten zaplatit.

Tržní hodnotu tudíž z výše uvedených důvodů není možné vypočítat a už vůbec ne stanovit jako nějaké přesné číslo.

Zároveň tržní hodnotu nelze ztotožňovat s tzv. cenou zjištěnou (viz. níže), ani s tzv. cenou obvyklou (viz. níže).

Tržní cena

Předpokládejme, že prodávající takového zájemce najde a obchod uzavřou. Tato cena, kterou pak zájemce skutečně zaplatí, je tržní cena nemovitosti. Do její výše se mohou promítnout vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů i vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi rozumíme např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních kalamit, atd. Osobními poměry jsou zejména vztahy majetkové, nebo osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibu chápeme jako zvláštní hodnotu, kterou majetku přikládáme z důvodu osobního vztahu k němu.

Po vysvětlení těchto základních pojmů se budete mnohem lépe orientovat v článku Tržní hodnota nemovitosti

Zákon o oceňování majetku (151/1997 Sb.),

Zákon o oceňování majetku není uplatňován pro prodej nemovitosti. Je využíván v rámci fiskální politiky, statistického zpracování, apod. Nejčastěji se s ním setkáváme v případech daňové povinnosti vůči státu. S tím souvisí některé základní pojmy:

Cena zjištěná (nesprávně označována jako administrativní) je cena určená dle 151/1997 Sb.

Cena obvyklá je dle 151/1997 Sb. cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, (obdobného) majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů, ani vliv zvláštní obliby. Jedná se o statistické vyhodnocení již realizovaných prodejů.

Cena pořízení je cena, za kterou byl majetek pořízen bez nákladů s pořízením související.

Cena pořizovací je cena, za kterou byl majetek pořízen a náklady s pořízením související.